【圳品养老与大健康法律研究院·研究观察】本观察以一起已生效判决为素材： 市值二百二十万余元的不动产，以七十万元成交，患病卧床的老年出卖方被担架抬至登记机构办理过户， 上海市虹口区人民法院最终判决撤销合同。该案虽为个案，但集中呈现了意思能力瑕疵与 显失公平两项制度在老年人财产保护中的适用逻辑，具有类型化研究价值。
出卖方为一对年近八旬的夫妻。男方多年前确诊阿尔茨海默症并持有精神残疾二级残疾证， 女方于二〇二五年确诊恶性肿瘤并卧床，女儿常年居住国外。房产中介人员得知情况后频繁上门送饭、 嘘寒问暖，并劝导老人出售房屋养老。二〇二五年五月女方再次住院并收到病危通知书； 六月二日，男方代卧床的女方与中介前同事签订买卖合同，税务核定价二百二十万余元的房屋 成交价仅七十万元、先付一万元定金；次日女方被救护车抬送、躺在担架上完成过户。 过户后不到一周，二老被送至外地养老院，次日凌晨女方去世。
该条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的， 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案的三项抗辩均被逐一驳回。
关于老人自愿的抗辩。女方当时持有病危通知书，男方为精神残疾二级， 两位高龄患病老人且子女不在身边，对不动产这类大宗交易不具备客观、全面的判断能力； 而买受人曾从事房地产经纪，对市场价格了然。这一对比恰落入利用对方危困、缺乏判断能力的情形。
关于价款已付清、交易已完成的抗辩。买受人未曾实地看房， 两日内仓促办结，合同还约定先过户后付余款，将全部风险置于老年出卖方一侧， 利用孤立、危困与缺乏判断能力的主观状态清晰可辨。
关于主体不适格的抗辩。该房属夫妻共同财产，男方作为共有人依法有权主张撤销， 该项抗辩被直接驳回。
最具决定性的客观要素是价格：七十万元成交价不足税务核定价的三分之一， 客观上的严重失衡使显失公平的认定得以坐实。法院最终判决撤销合同并由买受人赔偿损失，判决已生效。
将此类案件拆解，可辨认出三项共同特征。其一，关系越界的温情铺垫。 正常的买卖交易无需先以长期送饭照料建立情感依赖。其二，显著且可核查的价格落差。 税务核定价是公开的客观参照，成交价不足其三分之一的，落差一目了然。 其三，程序上的保护缺口。担架询问、先过户后付款、两日内办结，每一步都绕开了 本应存在的审慎环节。
北京市高级人民法院曾发布老年人权益保护典型案例，其中一位七十七岁老人陷入以房养老骗局， 购房人本身从事房产经纪、自认低于市价且未曾实地看房，法院最终认定恶意串通、合同无效。 两地裁判虽路径不同——一为撤销，一为无效——但保护取向一致。
此类案件还有一条线索容易被温情外衣掩盖：若中介人员故意编造、隐瞒真实市场价格， 诱使老人低价处分不动产，则其行为已不止于民事上的不公平，可能触及诈骗罪的评价范围 （刑法第二百六十六条）。本案走的是民事撤销路径，但刑事评价一端不应被送饭二字轻轻带过。
基于上述观察，提出三点可供参考的制度化建议：老年人处分大额不动产时，应有子女或律师在场见证； 不动产登记机构对成交价明显低于税务核定价的交易，可考虑设置预警提示； 所谓以房养老业务，应当只认国家金融监管部门批准的正规机构。
结语：此类行为所瞄准的从来不是房屋本身，而是房屋背后那个已经没有力气保护自己的人。
问：房屋已经完成过户，还能撤销吗？
答：可以。显失公平的民事法律行为属于可撤销而非当然有效，只要在撤销权行使期限内提起诉讼，法院可以判决撤销并恢复原状。前述案件中，正是在过户完成、老人去世之后，由子女回国起诉撤销成功。
问：买受人主张价款已付清，是否影响显失公平的认定？
答：不影响。民事上，价款付清不等于交易公平；刑事上，若中介故意隐瞒真实市场价格、诱使老人处分财产，还可能涉嫌诈骗。价款是否支付不改变行为性质，只影响后续追损方式。
问：子女常年不在身边，老人的房产如何防范此类风险？
答：大额不动产处分时尽量有子女或律师在场见证；对成交价明显低于税务核定价的交易保持警惕；所谓以房养老业务只认国家金融监管部门批准的正规机构，陌生讲座与上门代签一律不参与。
本文由广东圳品律师事务所设立的圳品养老与大健康法律研究院整理发布。研究院聚焦意定监护、生前预嘱、遗产管理、家族财富传承与大健康产业合规五个研究方向，以规范分析与案例观察为基本方法，输出可复核、可引用的研究成果。
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